경매 낙찰후 명도를 진행해야 하는데 이때 점유를 하고 있는 분들은 세입자 이거나 소유자인 경우가 대부분으로 어떤 사람이 살고 있느냐에 따라서 접근법은 다른데요 입찰을 하기 전 물건 검색을 하기 전부터 누가 살고 있는지 빈집인지 아닌지 등을 파악해서 난이도를 파악을 해서 입찰가를 정하는 것이 좋습니다
특히 임차인의 경우에는 배당을 받는 경우와 받지 못하는 경우에는 이사비를 줘야 할 수도 있고 주지 않아도 되는 경우가 있고 이에 따라 난이도도 달라지기 때문에 입찰을 준비할 때부터 명도는 시작이 된다고 볼 수가 있습니다
경매 낙찰후 명도 진행방법
1. 입찰 전 난이도 파악
경매에서 가장 어려울 수도 있고 쉬울 수도 있는 부분은 점유자의 퇴거인데 입찰하기 전에 난이도가 어떨지 파악을 해보시고 시작을 하시는 게 좋은데 매각물건명세서를 조회해 보면 소유자가 살고 있는지 세입자가 살고 있는지가 나오며 임차인의 보증금이나 차임까지도 나오기 때문에 이를 토대로 파악을 하고 입찰을 들어가시는 것이 좋습니다
2. 경매 낙찰 직후 해야 할 일
이렇게 해서 입찰을 해서 성공을 했다면 우선 해야 할 일은 물건지에 찾아가서 문 앞에 ‘낙찰자입니다 연락부탁드려요 010-xxxx-xxxx’ 이렇게 메모해서 붙여 놓으면 대부분 확인 후에 1~2일 내로 연락이 오는데 이때는 인사만 하고 대충 상황만 파악하시는 것이 좋습니다
3. 내용증명 보내기
낙찰 후 2주가 되면 매각허가 결정이 떨어지는데 이때부터 본격적으로 명도를 시작하면 되는데 그 첫걸음은 바로 내용증명을 보내는 것으로 연락처와 함께 협의할 의사가 있으며 협의하지 않으면 소송을 하겠다는 내용으로 보내면 됩니다
4. 현장 방문 후 이사날짜 잡기
내용증명을 보내면 대부분 몇일 내로 연락이 오는데 이때 현장 방문 약속을 잡아서 방문을 해서 집상태도 파악하고 이사 날짜도 조율을 하면 됩니다
경매 낙찰 후 세입자 명도 방법
명도 진행방법을 간단하게 소개해드렸는데 저렇게 순조롭게 진행이 되는 경우도 있지만 그렇지 않은 경우도 있는데 케이스 별로 달라지기도 합니다
1. 대항력 있는 or 전액배당받는 세입자
대항력이 있거나 전액배당을 받는 임차인의 경우 가장 쉬운 케이스로 이사비도 주지 않아도 되며 보통 배당을 받는 날에 이삿날을 잡으면 되며 이날에 집이 비었는지를 확인하고 ‘명도확인서와 인감증명서’를 교부해 주면 됩니다
2. 일부 배당받는 세입자
두 번째로 전액배당보다는 약간의 실랑이가 벌어지게 되는 일부 배당만 받게 되는 임차인의 경우에는 낙찰자가 퇴거확인서를 주지 않으면 일부 배당받는 금액도 찾을 수가 없다는 것을 부각해서 설득을 해야 하며 점유자가 원하는 기간이나 혹은 이사비용으로 협상을 하시는 게 좋은데 이때도 집을 비울 때 ‘명도확인서와 인감증명서’를 교부해 주면 됩니다
3. 배당을 전혀 받지 못하는 임차인
가장 어렵고 마음이 아픈 케이스로 저항이 심하기 때문에 입찰 전부터 이사비용을 어느 정도 생각을 하고 입찰을 하는 것이 좋으며 협상력에 따라 바로 점유자의 퇴거가 진행될 수도 있고 강제집행까지 갈 수도 있는데 이런 케이스는 인도명령은 필수로 신청을 해두고 협상을 진행해야 합니다
경매 낙찰후 소유자 명도방법
1. 거주 중인 소유자
소유자의 경우에는 난이도가 가장 쉬울 수도 가장 어려울 수도 있는데 특히 거주 중인 경우 인도명령 임차인의 경우 배당일까지 기다리고 인용이 되는데 주인의 경우 잔금납부 후에 바로 인용이 되어서 송달만 빨리 받으면 한 달 안으로도 강제집행 계고를 받을 수도 있어서 오히려 쉽게 끝이 날 수도 있습니다
2. 거주하지 않는 소유자
가장 어려운 케이스로 거주를 하지 않기 때문에 대화도 되지 않고 강제 집행을 신청해도 송달을 하는데 시간이 많이 걸려서 기간이 오래 걸린다고 볼 수 있습니다 그래도 시간이 해결을 해주며 법원이 결국은 낙찰자의 손을 들어주기 때문에 해결이 되지 않는 것은 아닙니다
인도명령은 필수
어떤 케이스냐에 따라서 경매의 명도가 쉬울 수도 있고 어려울 수도 있지만 쉽게 보였던 세입자가 속을 섞여서 강제집행까지 가는 케이스도 있고 어려울 줄 알았던 소유자가 몇일 만에 쉽게 해결이 되는 경우도 있습니다
따라서 점유자의 퇴거는 왕도가 없기 때문에 잔금을 납부할 때는 기본적으로 인도명령을 신청을 하시는 것이 좋으며 6개월 내에 인도명령을 신청을 하지 않으면 명도소송으로 진행을 해야 하기도 하기 때문에 아무리 쉬운 케이스 거나 혹은 약속을 했다고 해도 보험으로 신청을 해두는 것이 좋습니다
마치며
오늘은 경매 낙찰후 명도를 하는 방법과 세입자와 소유자에 따라서 어떻게 하면 좋은지 그 방법에 대해서 소개를 해드렸는데요
보통 점유자와 대화하는 것을 어렵게 생각을 하는데 이분들도 법원으로부터 우편물도 받고 있으며 배당을 신청하기 때문에 집을 비워주어야 한다는 것은 알고 있기 때문에 결국은 해결이 될 문제이니 너무 스트레스받아하지 않는 것이 정신건강에 좋습니다